杨德龙：提振楼市促进消费双管齐下经济复苏预期不断增强

杨德龙系前海开源基金首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事

这段时间政策可以说是多箭齐发，特别是关于楼市，出台了几条放松性的政策，楼市有一定回暖的迹象。对于股市的四支箭促进了资本市场长期健康发展，也有利于推动资本市场走强。最近在政策面上出台的密集程度应该是空前的，也有可能是绝后的，这反映出监管层对于稳经济的决心以及对于股市的呵护态度。

(资料图片)

首先我们看一下关于楼市的政策。7月24号中央政治局会议提出要认清房地产市场的新形势，因城施策，适时适度调整房地产调控政策，这是一个非常高的战略定位。因为楼市是国民经济的支柱产业，楼市上游有高达五十多个行业，所以稳定楼市，提振楼市的销售，对于经济的复苏有重大的意义。在2016年，当时为了应对房价大涨、炒房盛行的情况，住建部提出房住不炒，房子是用来住的，不是用来炒的。各地先后出台了严格的限购、限贷、限价、限售等行政性限制措施，起到了很好的效果，改变了房价过快上涨的势头，打击了炒房。

距离2016年现在已经过了七年，对于房价上涨的预期已经改变，加上我国人口在2022年首次出现了负增长，新生儿的数量大幅减少，对于房子未来上涨的预期已经发生了根本性的改变。部分城市出现了房价较大幅度下跌，特别是一些没有刚需的供过于求的城市，房价下降比较明显。而下降更多的是房地产的销量，包括一线城市，很多地方的房地产销量不到高点的20%，二手房的成交量更加低迷。这对于开发商来说回款越来越困难，部分龙头房企甚至出现无法按时偿还到期的债券利息，只能求助于社会各方，包括政府。如果不及时采取措施，放松房地产的一系列政策，有可能会导致部分房企出现破产风险。

中央政治局会议已经明确要认清当前房地产的新形势，住建部随后推出了认房不认贷，满足了改善性住房的需求，北上广深先后宣布执行认房不认贷，使得部分新楼盘出现了销售火爆的现象，这已经是好几年没见过的现象了。当然认房不认贷，降低首套房和二套房的首付比例，这些措施一定程度上起到了推动新房销售回暖的作用。但是这次的放松力度还远远不够，不足以推动房地产市场的逆转。包括很多经济学家都在呼吁希望完全取消一些行政性限制，让房地产市场回归市场化。嘉兴敢为天下先，已经在十几天前宣布取消房地产市场的行政性限制，完全回归市场化，未来预计会有更多的城市宣布取消限购限贷的措施。

其实，在2016年出台的限购限贷等限制措施是属于临时性的限制，时至今日已经有了七年的时间，已经达到了政策的目的。所以，未来预计二三线城市会率先放开限购限贷，一线城市可能先放开非核心区域的住房的限购，最后再全面放开。这些政策面的利好会不断出台，不断地扭转市场的悲观情绪，对于楼市意义重大，对于资本市场也起到了很大的作用。因为楼市作为国民经济的支柱产业，如果楼市能够回暖，经济回暖的概率会更大，投资者的信心会更强，资本市场作为经济的晴雨表也将会有所反应。

现在房地产已经过了黄金投资期，未来处于白银投资时代，也就是说只有好房子，具有稀缺性的房子比较有投资价值，而一些没有实际刚需的房子还是很难有大的成交。所以在投资房产上，不像过去一样闭着眼睛买就行。未来一定要做价值投资，就是要选好地段的核心区的好房子进行投资。现在，很多房地产企业遇到资金困难的问题，处于非常低谷的时期。如果未来限购能够取消，这些实质性利好能够出来，很有可能使得房地产板块的股票困境反转的机会出现大幅回升。最近，在认房不认贷实施之后，特别是北京宣布认房不认贷之后，北京某楼盘出现爆卖的现象，相关的在港股上市的地产公司也出现了一次接近翻倍的反弹幅度，这说明大家对于政策的期待还是很高的。

当然，大家也要考虑到房地产企业杠杆率较高，未来政策出台也具有不确定性，而房企很难回到以前的繁荣的状态。所以，在投资房产上，面对房地产板块上还是要谨慎一些。但是，至少随着中央对于房地产新的形势有了新的认识、新的定位，未来大方向是逐步的为房地产市场松绑。在政策利好之下，房地产板块应该是有一个恢复性上涨的机会，是有反弹的机会的。当前消费增长是我国经济增长重要的引擎，上半年在GDP增长的三驾马车里面，消费对增长对GDP增长的贡献高达70%以上，超过了投资和出口的总和，这说明拉动消费是推动经济复苏的一个重要手段。

最近，酱香咖啡火爆出圈，让大家更加关注消费股的增长机会。周一消费股出现了大幅反弹的走势，特别是白酒板块涨幅较大。白龙马股王者归来，其实消费白龙马股是能够穿越经济周期、穿越牛熊周期的品种。因为从长期来看，消费增长的确定性最强，因为消费是人类永恒的主题，只要有人在就会有消费。而我国人均GDP在2020年就突破了1万美元。根据欧美国家的经验，当人均GDP突破1万美元之后，将会迎来消费升级和消费总量扩张，也就是大家的消费越来越看牌子了，不像以前只要能满足消费需求就行。现在还要关注品质，关注品牌，所以品牌消费品的发展机会来了。

过去这三年受到疫情的影响，很多消费公司盈利放缓，股价也出现较大幅度的下跌，这恰恰为大家低位买入这些好公司带来了机会。因为好公司一般价格都是比较贵的，只有在市场出现这种大跌的时候才会有比较好的一个布局机会。很多人对股价的下跌感觉到痛苦，这其实表示你并不是真正看好它，因为真正好的公司，你如果愿意去买的话，你肯定是希望买的价格更低的。既然这些消费白马股从高点已经下跌了50%，有的甚至下跌了60%，这时候是一个很好的买入的机会，所以大家一定要在市场低迷的时候还能保持信心和耐心，才能够抓住这个低位买入的机会。我是希望大家能够在当下保持信心和耐心，消费的长期投资价值是不变的，当下投资者获得了一个比较好的买入时机，这时候就可以布局这些被错杀的好公司。

著名的投资大师芒格曾经说过，大家做投资时，如果遵守巴菲特的这个20孔法则，一定能够获得出色的收益。所谓的20孔法则就是说在人的一生中，大的投资机会其实不多，如果按20个来算，这条法则就是说人在一生之中，每做一次投资，就在纸上打一个孔，最多打满20个孔。这就像大家在动物园、游乐场去玩的时候会给你一张卡，这张卡可以打20个孔，打完了就用完了。这时，你就会非常珍惜你每次的投资机会，因为你这20个打完你就没有机会投资了。这样你投资的就会更加慎重，更加珍惜，而不会去关注一些小的机会，你会牢牢盯住那些大的机会，绝不会让他们轻易的溜走。

而现在，很多消费白龙马股已经是跌出了价值，在这个时候我们要听一听百岁老人的金玉良言，要相信价值投资，在市场低点去布局好公司，你才能真正的获得好的投资回报。而追涨杀跌频繁交易正是很多人亏钱的根源，特别是现在量化交易的占比越来越大的情况，虽然现在已经对量化交易进行了一定的限制，但是如果频繁交易，还是很容易和量化模型作为交易对手，很容易吃亏。大家如果是做零和游戏，想通过频繁交易来赚市场的钱，往往都会被市场教育。大家必须要做正和博弈，也就是和优秀的企业一起成长，把蛋糕做大。然后一起分蛋糕，这样才能够真正的实现财富的可持续增长，才是正和博弈。

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